Immobilie kaufen in Zypern als Ausländer: Ablauf und Kosten

Darfst du als Ausländer in Zypern eine Immobilie kaufen?

Ja. Deutsche und Österreicher sind EU-Bürger und unterliegen beim Immobilienkauf in Zypern keinen Beschränkungen. Du kaufst zu denselben Bedingungen wie ein Zyprer. Du kannst so viele Objekte erwerben, wie du willst, und brauchst keine Genehmigung.

Für Schweizer sieht es anders aus. Das zyprische Gesetz über den Erwerb von Immobilien durch Ausländer unterscheidet zwischen EU-Bürgern und allen anderen. Schweizer fallen in der Regel in die zweite Gruppe. Sie brauchen eine Genehmigung des Ministerrats. Beantragt wird sie über das zuständige Bezirksamt (District Office). Üblich ist eine Genehmigung für eine Wohnimmobilie zum eigenen Gebrauch: eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück bis zu einer festgelegten Größe. In der Praxis gilt die Genehmigung meist als Formsache. Sie kann aber Monate dauern. Den Kaufvertrag kannst du schon vorher unterschreiben und beim Grundbuchamt hinterlegen. Ob in deinem Fall Ausnahmen oder Grenzen gelten, etwa bei mehreren Objekten oder einem Kauf über eine Firma, klärt ein zyprischer Anwalt.

Eine Immobilie ist noch kein Aufenthaltsrecht

Viele verwechseln Eigentum und Aufenthalt. Mit dem Kauf einer Wohnung bekommst du nicht automatisch das Recht, in Zypern zu leben. Als EU-Bürger brauchst du das auch nicht. Bleibst du länger als drei Monate, meldest du dich beim Civil Registry and Migration Department an und bekommst die Anmeldebescheinigung, den sogenannten Yellow Slip.

Für Nicht-EU-Bürger gibt es ein Programm für einen unbefristeten Aufenthalt, das an den Kauf einer neuen Immobilie ab einem Mindestbetrag und an weitere Bedingungen wie ein gesichertes Einkommen geknüpft ist. Die Bedingungen wurden in den letzten Jahren mehrfach verschärft. Prüfe den aktuellen Stand direkt beim Civil Registry and Migration Department. Die frühere Staatsbürgerschaft gegen Investition hat Zypern 2020 abgeschafft.

Der Norden: Warum du dort nicht kaufen solltest

Der Norden der Insel steht seit 1974 nicht unter der Kontrolle der Republik Zypern. Dort werden Immobilien oft deutlich günstiger angeboten. Viele dieser Grundstücke gehörten ursprünglich griechisch-zyprischen Eigentümern, die nie verkauft haben. Die Republik Zypern erkennt Eigentumstitel aus dem Norden nicht an und geht strafrechtlich gegen den Handel mit solchen Grundstücken vor. Ursprüngliche Eigentümer können Käufer verklagen. Der Europäische Gerichtshof hat 2009 bestätigt, dass zyprische Urteile in solchen Fällen auch in anderen EU-Staaten vollstreckt werden können. Alles in diesem Ratgeber bezieht sich deshalb auf die Republik Zypern im Süden.

Der Ablauf Schritt für Schritt

1. Ort und Budget festlegen. Die Regionen unterscheiden sich stark in Preisniveau, Klima und Alltag. Einen Überblick findest du im Leitfaden unter Orte. Plane die Nebenkosten von Anfang an mit ein.
2. Eigenen Anwalt beauftragen. Tu das, bevor du etwas unterschreibst oder Geld überweist. Der Anwalt sollte unabhängig vom Bauträger und vom Makler sein. Bist du nicht vor Ort, kann er mit einer Vollmacht für dich handeln.
3. Steuernummer und Konto. Für den Kauf brauchst du in der Regel eine zyprische Steuernummer (TIC). Ein zyprisches Bankkonto erleichtert Zahlungen und laufende Kosten.
4. Reservierung. Viele Verkäufer verlangen eine Reservierungszahlung, um das Objekt vom Markt zu nehmen. Zahle sie erst, wenn dein Anwalt die Bedingungen schriftlich geprüft hat, auch die Frage, wann du das Geld zurückbekommst.
5. Prüfung des Objekts. Dein Anwalt prüft beim Department of Lands and Surveys, wem das Grundstück gehört und ob Hypotheken oder andere Belastungen eingetragen sind. Dazu kommen Baugenehmigung, Planungsgenehmigung, die Frage, ob der Bau der Genehmigung entspricht, und offene Gebühren.
6. Kaufvertrag unterschreiben und Stempelsteuer zahlen. Die Stempelsteuer auf den Vertrag ist innerhalb von 30 Tagen nach Unterschrift fällig.
7. Vertrag beim Grundbuchamt hinterlegen. Das ist einer der wichtigsten Schritte. Der hinterlegte Vertrag schützt dich davor, dass der Verkäufer das Objekt später belastet oder an jemand anderen verkauft. Die Hinterlegung muss innerhalb einer Frist von zwei Monaten nach Unterschrift erfolgen.
8. Zahlung. Bei Neubauten zahlst du meist in Raten nach Baufortschritt, bei Bestandsimmobilien oft eine Anzahlung und den Rest bei Übertragung. Überweise nur auf Konten, die dein Anwalt geprüft hat, und bewahre alle Belege auf. Banken fragen nach der Herkunft der Mittel.
9. Übertragung im Grundbuch. Erst mit der Umschreibung des Title Deed auf deinen Namen bist du Eigentümer im Grundbuch.

Das Title-Deed-Problem

Zypern hatte lange einen schlechten Ruf beim Thema Eigentumsurkunden. Viele Wohnungen wurden verkauft, bevor separate Title Deeds ausgestellt waren. Gründe waren Rückstau bei den Behörden, Abweichungen zwischen Bau und Genehmigung und Hypotheken des Bauträgers auf dem gesamten Grundstück. Manche Käufer zahlten den vollen Preis und standen jahrelang nicht im Grundbuch. Seit 2015 gibt es gesetzliche Verfahren, mit denen betroffene Käufer zu ihrem Titel kommen können. Viele Altfälle sind gelöst, aber nicht alle.

Für dich heißt das: Frag bei jeder Bestandsimmobilie, ob ein separater Titel existiert und ob er auf den Verkäufer lautet. Bei einem Neubau lass prüfen, ob das Grundstück des Bauträgers belastet ist und ob die finanzierende Bank schriftlich zusagt, deine Einheit nach Zahlung freizugeben.

Neubau oder Bestand: Was sich unterscheidet

Dazu kommen weitere Kosten: die Stempelsteuer (ein Bruchteil eines Prozents, nach oben gedeckelt), Anwaltshonorar, gegebenenfalls ein Gutachter und Finanzierungskosten. Wer die Maklerprovision trägt, steht im Vertrag. Die jährliche Immobiliensteuer auf Grundbesitz hat Zypern 2017 abgeschafft. Gemeindegebühren und Abgaben für Abwasser fallen weiter an, bei Wohnanlagen außerdem Gemeinschaftskosten. Die ermäßigte Mehrwertsteuer ist an Größe, Kaufpreis und Nutzung geknüpft, und diese Grenzen wurden geändert. Prüfe die aktuellen Sätze beim zyprischen Tax Department und beim Department of Lands and Surveys.

Finanzierung als Ausländer

Zyprische Banken vergeben Hypotheken an Ausländer, prüfen aber Einkommen und Unterlagen genau. Ohne Wohnsitz in Zypern ist die Beleihungsgrenze oft niedriger. Deutsche Banken finanzieren eine Immobilie in Zypern selten direkt. Häufiger wird eine Immobilie in Deutschland beliehen. Egal, wie du finanzierst: Dokumentiere die Herkunft deines Geldes lückenlos. Banken und Anwälte müssen das im Rahmen der Geldwäscheprüfung verlangen.

Steuern nach dem Kauf

Vermietest du die Immobilie, sind die Mieteinnahmen in Zypern steuerpflichtig. Verkaufst du später, fällt auf den Gewinn aus zyprischen Immobilien eine Veräußerungsgewinnsteuer (Capital Gains Tax) an, mit bestimmten Freibeträgen. Bleibst du in Deutschland steuerpflichtig, musst du die Immobilie und ihre Erträge auch dort im Blick haben. Welches Land was besteuern darf, regelt das Doppelbesteuerungsabkommen. Kläre das mit deinem Finanzamt oder einem Steuerberater, bevor du vermietest oder verkaufst.

Der Kauf hängt oft eng mit dem Umzug zusammen: Wann du dich abmeldest, ob du zuerst mietest, ob du als Schweizer auf die Genehmigung wartest und wie das zu deiner Steuersituation passt, ist Einzelfall. Wenn du deine Reihenfolge durchsprechen willst, nutze die persönliche Beratung unter diesem Artikel. Sie ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung, hilft dir aber, die richtigen Fragen zu stellen.

Typische Fehler beim Immobilienkauf in Zypern

• Geld überweisen, bevor ein unabhängiger Anwalt die Unterlagen geprüft hat.
• Den Anwalt nehmen, den der Bauträger oder Makler empfiehlt, ohne nachzufragen, für wen er sonst arbeitet.
• Den Kaufvertrag nicht fristgerecht beim Grundbuchamt hinterlegen.
• Bei einer Bestandsimmobilie nicht prüfen, ob ein separater Title Deed existiert.
• Im Norden kaufen, weil der Preis verlockend ist.
• Nach einem Urlaub kaufen, ohne die Gegend im Sommer und im Winter erlebt zu haben. Viele mieten zuerst ein halbes Jahr oder länger.
• Nebenkosten und laufende Gebühren unterschätzen.
• Darauf setzen, dass der Kauf allein ein Aufenthaltsrecht verschafft.

Was du als Nächstes tun kannst

Entscheide zuerst, ob du kaufen oder vorerst mieten willst. Wenn du kaufst, kläre deinen Status: EU-Bürger ohne Genehmigung oder Schweizer mit Genehmigung. Such dir dann einen unabhängigen Anwalt, beantrage die Steuernummer und eröffne ein Konto. Erst danach reservierst du ein Objekt. Wer diese Reihenfolge einhält, vermeidet die meisten Probleme, von denen man über Zypern liest.

Häufige Fragen

Allgemeine Orientierung, keine Rechts- oder Steuerberatung. Regeln und Beträge ändern sich: prüfe deinen Fall mit einem Berater.